Aktuelle Herausforderungen im Kredit- und Immobilienmarkt

January 16, 2017

 

Wie bereits in unserer letzten Ausgabe angekündigt, werden wir in diesem Newsletter unser Augenmerk auf den Kredit- und Immobilienmarkt richten. 

 

Seit der Finanz- und Bankenkrise wird der Markt von Geld überflutet. Notenbanken weltweit bekämpfen die Krise mit einer noch nie da gewesenen Geldschwämme. Ziel dieser Übung war es ursprünglich, den Finanzmarkt mit genügend Liquidität zu versorgen. Die Banken hätten mit diesem neugeschaffenen Geld die Wirtschaft versorgen müssen. Eine erneute Krise, indem sich Banken untereinander keine Kredite zur Verfügung stellen, wäre damit gebannt gewesen. Doch ist der Plan aufgegangen?

 

Im Handelsblatt vom 22. August 2011 stellte der EZB Chefökonom, Jürgen Stark, damals das Nach-folgende fest: 

 

„Banken in bestimmten Regionen des Euro-Gebiets bevorzugen es, ihre überschüssige Liquidität bei der EZB zu deponieren, anstatt sie an andere Banken auszuleihen.“ Allein zwischen dem vergangenen Donnerstag und Freitag lagerten die Banken nach Starks Aussage 90,5 Milliarden Euro bei der EZB ein, anstatt das Geld anderen Instituten zu leihen, sagte Stark dem «Handelsblatt».

 

Gleichzeitig haben sich die Kreditrichtlinien stetig verschärft. Kreditnehmer sind heute sehr viel strengeren Kriterien unterworfen als noch vor der Finanzkrise. Daran ändern auch die rekordtiefen Zinsen nichts. 

 

In diesem Newsletter möchten wir die Geschichte der vergangenen zehn Jahren nicht wieder aufrollen oder weitere Erklärungen über das ‚Was und Warum‘ abgegeben. Darüber wurde genug geschrieben. Die ein-führenden Worte sind jedoch wichtig, um zu verstehen, warum Risiken in den Fokus der hiesigen Bankinstitute so sehr ins Rampenlicht gerückt sind. 

 

Doch, wenn wir über strengere Risikofaktoren sprechen, wie haben sich diese verändert? Wie können wir diesen vorbeugen? 

 

Die Risikofaktoren wurden in mehrerlei Hinsicht verschärft. Auf Stufe Liegenschaften beobachten wir heute, dass der Hunger nach neuen Geschäften in ausgesuchten Regionen der Schweiz stark abgenommen hat. Banken selektieren die zu finanzierenden Objekte sehr viel strenger, als sie es noch vor 2008 taten. Die Belehnungshöhe hat sich verschlechtert, Zusatzsicherheiten werden herangezogen, die es früher noch nicht brauchte sowie die Amortisationshöhe wird zu Ungunsten des Kreditnehmers neu definiert. Kommerzielle Schuldner werden zusätzlich nicht selten während der Kreditlaufzeit im „Risk Rating“ heruntergestuft und müssen dadurch höhere Zinsmargen, ergo Kosten, in Kauf nehmen. 

 

Wie können diese zum Teil sehr ärgerlichen und für den Kunden nicht immer nachvollziehbaren Verschärfungen entgegen gewirkt werden?

 

Im heutigen Kontext ist es Weise, bereits bei der Einreichung eines Kreditgeschäfts Banksicht einzunehmen. Risiken zu antizipieren und diese bereits vor Auszahlung eines Kredites in den Kreditantrag miteinzubeziehen, signalisiert der prüfenden Bank, dass man auch mit negativen Ereignissen umgehen kann ohne dem Darlehensgeber zur Last zu fallen. Er ist erstaunlich, wie offen Banken darauf reagieren und bereit sind, aktiv an Lösungen zu arbeiten.

Sowohl der Berater wie auch die kreditentscheidende Person müssen sich an enge Richtlinien halten, die vielfach zum gewünschten Ergebnis, nämlich der Kreditgewährung führt.

Sicher ist entscheidend für den Kunden, einen Spezialisten zur Seite zu haben, der auch in der Lage ist, sowohl die Sicht der Bank wie auch die des Kunden einzunehmen und richtig zu übersetzen.

 

Ist Bank gleich Bank? Gibt es in der Schweiz Unterschiede zwischen Banken? Wenn ja, welche?

 

Grundsätzlich unterstehen alle Banken, die in der Schweiz operieren den FINMA Regeln. Somit ist ein grundlegender Standart gewährleistet. 

Interessant ist jedoch, dass der Appetit einer Bank nach Kreditfinanzierungen zyklisch ist. Sie wird nicht selten durch liquide Reserven und Bilanzauslastung getrieben. Vor allem regional organisierte Banken haben einen grossen unternehmerischen Spielraum. Ist diese Willens ihre Bilanz zu Gunsten einer höheren Auslastung aufzubauen, wird sie eher hungrig nach neuen Geschäften sein. Will sie jedoch ihre Kreditpositionen abbauen, wird ein Geschäft kritisch geprüft. 

 

In der Finanzkrise litten vor allem grosse Schweizer Banken unter der schwierigen Geldbeschaffung am Geld- und Kapitalmarkt. Die grösste Schweizer Bank konnte sich zeitweise nicht mehr refinanzieren. Eine Kreditgewährung war unter diesen Umständen unmöglich. Hingegen waren zu dieser Zeit Banken die sich vornehmlich aus Spareinlagen refinanzierten, nicht in der gleichen misslichen Situation. Sie konnten das Kreditgeschäft mittels Spareinlagen vorantreiben. 

 

Grosse Unterschiede sind auch in der Betrachtung einer Liegenschaft zu erkennen. Dabei spielt der Schätzer eine entscheidende Rolle. Vertraut die Bank auf ein automatisches System, wird die Schätzung einer Immobilie nach fixen Standards erfolgen. Legt ein Finanzinstitut jedoch wert auf eine individuelle und tiefgründigen Schätzung, in der auch weiche Faktoren berücksichtigt werden, kann der Wert positiv beeinflusst werden. Dadurch wird in einem weiteren Schritt auch die Belehnungshöhe entschieden. Ist der Immobilienwert höher, wird auch das gewährte Darlehen höher ausfallen. 

 

Ein Beispiel aus dem Jahr 2005 soll dies besser veranschaulichen:

Ein Kunde interessierte sich zum Kauf einer Liegenschaft im Basler Gellert Quartier. Die Grossbank, die dieses Geschäft prüfte, vertraute die Schätzung ihrem internen System an. Dieses bewertete die Liegenschaft weit unter dem Kaufpreis. Die zu Grunde liegenden Parameter waren auf Einfamilienhäuser im Schweizer Standard ausgerichtet und nicht auf ein gehobenes Quartier. Dadurch konnte insbesondere der Landpreis nicht richtig abgebildet werden. Erst durch eine zusätzliche Schätzung eines anerkannten Architekturbüros war es möglich, den Wert abzubilden. Wäre es bei der systemtechnischen Schätzung geblieben, hätte der Kreditnehmer weit mehr Eigenmittel einbringen müssen. 

 

Welche Risiken sind im Immobilienmarkt tatsächlich vorhanden?

 

Die Zeitungsartikel mehren sich, dass eine Überhitzung im Immobilienmarkt zu sehen ist. Es wird seitens Bankinstituten bereits vor Investitionen in Geschäftsliegenschaften gewarnt und auf die Leerstandsquote hingewiesen. Peripherien ausserhalb der Ballungszentren werden heute sehr kritisch geprüft. Wie weiter oben bereits erwähnt, ist vielen Banken der Risikoappetit nach neuen Finanzierungen vergangen. 

 

Die Risiken sind unbestreitbar vorhanden. Die Preisentwicklung der letzten fünfzehn Jahre ist beeindruckend und erreichte bis vor kurzem Höchststände. Seit einiger Zeit pendelt sich der Markt auf hohem Niveau ein. 

 

Ist dies jedoch ein Grund, nicht in Stein zu investieren? Nein. Die Immobilienkrise, die beispielsweise die Schweiz Anfang der 90er Jahre heimgesucht hat, ist noch in manchen Köpfen fest verankert. Immobilienbesitzer, die über genügend Zeit verfügten, um ihre Liegenschaften zu halten, weisen heute einen grossen Wachstum aus. 

 

Krisen sind wie Gewitter. Wie ein Gewitter die Luft eines schwülen Sommerabends reinigt, so ist es auch mit einer Marktkorrektur. Sei es im Aktien- oder im Immobilienmarkt. 

 

Die Frage ist vielmehr ob der Kreditnehmer ausreichend vor einem solchen Gewitter geschützt ist? Wie hoch ist er finanziert? Stösst er an die Belehnungsgrenze? Oder hat er vielmehr Spielraum, eine momentane Preiskorrektur auszuhalten? 

 

Denken Sie daran, diese Frage aus Sicht der Bank zu beantworten. Jede Bank wird die Risiken nach den nachfolgenden Kriterien beurteilen:

-Sind genügend Sicherheiten zur Deckung des Darlehens vorhanden? 

-Wenn nicht, wie können weitere Sicherheiten hinzugezogen werden?

-Wie exponiert ist die Liegenschaft? 

-Handelt es sich um eine Renditeliegenschaft im Wohn- oder im Gewerbebereich? 

-Wenn Letzteres zutrifft, wo liegt die Liegenschaft? 

-Ist die Mieterschaft (Gewerbe) in der Lage, auch in Krisenzeiten zu bestehen und die geschuldete Miete zu bezahlen? 

-Oder ist der zugrundeliegende Sektor krisenanfällig?

-Wo befindet sich die Liegenschaft? 

-Wie attraktiv ist es, sich in dieser Region niederzulassen? 

-Wie gut ist die Wiederverkäuflichkeit?

 

Zusammenfassend sind folgende Punkte hervorzuheben:

  1. Die Risikobetrachtungsweise von Banken hat sich verschärft. Die Aufbereitung eines Dossiers ist deshalb eine sehr wichtige Grundlage zur Kreditprüfung. 

  2. Aktiv Risiken zu antizipieren und in die Kreditanfrage miteinzubeziehen, hilft zur Lösungsfindung.

  3. Auch wenn alle in der Schweiz operierende Banken den FINMA Richtlinien unterstehen, sind Unter-schiede in den Bereichen Kreditappetit, Liegenschaftsschätzung sowie Kreditzinsatz festzustellen. Diese gilt es zu erkennen und für sich zu Nutze zu machen. 

  4. Bei der Risikobetrachtungsweise des Immobilienmarktes empfiehlt es sich, die Banksicht einzunehmen.

 

Wir sind uns bewusst, dass unsere Newsletter nicht abschliessend ist. Viele weitere Informationen und Details könnten noch hinzugefügt werden. Zögern Sie deshalb nicht, uns bei Fragen zu kontaktieren.

 

Abschliessend denken Sie bitte immer daran: Es ist nicht die Frage ob, sondern wie ein Problem angegangen und gelöst wird. 

 

Wir sind gerne für Sie da!

 

Robert Nef

Senior Partner,

EdelWise Solutions - 1. Schweizer Finanz- und Auftrittsoptimierer

 

 

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